中指研究院最新研判显示，下半年全国商品房销售面积同比降幅预计较上半年略有扩大，但核心城市优质项目仍存结构性机会。这一趋势源于政策效力边际递减、销售基数抬升及市场分化持续深化等多重因素影响。

一、上半年市场：修复动能前强后弱

1、政策托底初显成效‌

  在2024年“9.26”一揽子政策支撑下，2025年一季度市场延续修复态势，核心城市“好城市+好房子”表现强劲，土地市场同步回暖。

2、分化加剧与动能趋缓‌

    二季度起市场边际转弱，复苏动能集中于一线及强二线城市。2025年1-5月全国新房销售面积同比下降2.9%，但现房销售逆势增长13.2%，占比升至35.6%。

    重点城市中，北京、上海新房成交面积同比增约4%，广州增16%，深圳受低基数影响增速超30%；杭州、成都等核心二线城市同比增幅达4.9%-6.0%。

二、政策持续发力：聚焦供给优化与风险化解

1、高层定调巩固市场稳定‌

    4月中央政治局会议明确“持续巩固稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”并“优化存量商品房收购政策”。

    6月13日国常会再强调“更大力度推动止跌回稳”，要求系统性优化政策实施路径，锁定“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”四大方向。

2、供需两端协同调整‌

  在供给缩量与销售修复推动下，重点城市新房库存普遍下降，出清周期缩短，市场进入去库存阶段。

三、下半年展望：挑战与机遇共生

1、销售承压但结构性亮点留存‌

  受2024年四季度高基数影响，下半年销售降幅或小幅扩大，但核心城市优质住宅（“好城市+好房子”）仍为关键增长极。

2、分化格局延续‌

  三四线城市调整压力未减，而一线城市凭借优质供给和需求韧性维持市场活力，土地资源进一步向头部央国企集中。

政策从“救急”转向长效机制建设，市场从“普涨”进入“精耕”时代。房企需锚定核心资产与品质升级，购房者需关注现房及高端项目韧性价值。