‌一、市场分化现象加剧‌

2025年三季度，海口楼市呈现"新房热销、二手房滞胀"的鲜明对比：

  ‌新房市场‌：以宝龙城为代表的高端项目通过"价格让利+品质升级"双策略实现去化，单盘年度认购量突破千套，带动全市新房均价稳定在1.98万元/㎡区间。开发商通过赠送装修、车位等附加权益刺激成交，备案量连续三周环比增长。

  ‌二手房市场‌：待售房源总量虽微降至2.95万套，但实际成交周期显著延长。中介机构因佣金差异（新房佣金普遍高于二手房30%-50%）主动缩减二手房推介，导致交易渠道进一步收窄。

‌二、分化背后的结构性矛盾‌

  ‌产品迭代差异‌：新房项目普遍采用"第四代住宅"设计理念，配备智能家居、绿色建筑等卖点，而二手房源多属传统户型，难以满足改善型需求。

  ‌政策导向影响‌：政府通过优化预售资金监管（参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条）强化新房交付保障，间接削弱二手房竞争力。

  ‌价格博弈僵局‌：二手房业主因持有成本高企拒绝大幅降价，而买方预期受新房促销影响持续走低，双方心理价差达15%-20%。

‌三、市场参与方应对策略‌

四、未来趋势研判‌

短期来看，市场分化格局将持续：

  新房市场将呈现"高端项目领涨、刚需盘以价换量"的双轨制；

  二手房需通过"学区房保值+老旧小区改造"寻找突破口。

  建议购房者根据自身需求理性选择：改善型需求可关注核心区新房，刚需群体可淘选次新二手房。