10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称“《建议》”）正式发布，明确提出“推动房地产高质量发展”。这一表述标志着中国房地产行业进入全新的发展阶段，从规模扩张转向品质提升，从单一开发转向全产业链升级。

新模式构建：制度先行，破解旧模式痛点

《建议》将“加快构建房地产发展新模式”置于首要位置，强调完善商品房开发、融资、销售等基础制度。这一举措直击行业痛点——过去“高杠杆、高周转”模式积累的风险，如企业债务违约、项目烂尾等问题，亟需通过制度创新化解。

开发制度：推行项目公司独立法人制，企业总部仅履行投资人责任，严禁违规抽挪资金或提前分红，确保项目资金专款专用。

融资制度：推广“主办银行”模式，即一个项目由一家银行或银团主办，集中管理开发、建设、销售资金，保障合理融资需求。

销售制度：有序推进现房销售，继续实行预售的则强化资金监管，杜绝“期房交付风险”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新模式的根基在于“基础性制度+供应体系+人房地钱要素联动”。基础性制度重点针对旧模式风险，如强化项目资金监管；供应体系则需匹配人口流动与产业布局，避免资源错配。

住房供给：保障与改善双轨并行

保障性住房：从“有效增加”到“优化供给”

《建议》将“优化保障性住房供给”作为重点，相较“十四五”的“有效增加”，定调更侧重精准性与品质。住建部数据显示，“十四五”期间我国建设筹集保障性住房超1100万套，惠及3000多万群众。“十五五”时期，优化方向将包括规模、结构（区域与产品）及品质提升，尤其注重因地制宜。例如，一线城市需解决新市民、年轻人的“体面居住”问题，通过低成本保障释放消费潜力，助力城市建设。

改善性住房：首次提出“因城施策”

“因城施策增加改善性住房供给”是《建议》新提法，强调根据城市特点精准匹配需求。中指研究院数据显示，2025年前三季度，重点30城120-144平方米户型占比提升至30%，大户型成为新房市场主流。未来，一线城市或侧重高端改善，而三四线城市可能聚焦功能升级，如优化户型设计、提升社区配套。

“好房子”建设：从“住有所居”到“住有宜居”

《建议》提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，并实施房屋品质提升工程与物业服务质量提升行动。住建部此前归纳“好房子”标准为“6633”：

六不：不渗漏、不裂缝、不隔音差等；

六防：防震、防火、防潮等；

三省：省水、省电、省空间；

三要：要舒适、要健康、要智慧。

地方层面，上海、成都等城市已出台政策，如放宽阳台计容规则、完善建筑设计标准。此外，物业服务质量提升行动将聚焦存量房改造，如老旧小区电梯加装，并创新服务模式，解决“外卖小哥进小区难”等新问题。

房屋安全管理：全生命周期制度落地

《建议》提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，上海、天津等地已试点“房屋养老金”制度，由公共账户与个人账户组成，前者由政府财政支持，后者由住宅维修资金转化。这一制度旨在覆盖房屋从建设到维护的全流程，增强安全保障能力。

城市更新：从“单打独斗”到“区域协同”

《建议》强调“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新”，核心城市群、都市圈将成为高质量发展载体。例如，产业园区配套住房、职住平衡社区等新场景将兴起，推动住房需求从“刚需”向“改善型”“品质型”升级。

消费潜力释放：清理不合理限制性措施

《建议》提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，聚焦四大领域障碍：

城乡流动限制：破除户籍、社保等壁垒；

新房与二手房联动壁垒：促进市场资源流通；

首套与二套差异化约束：优化信贷政策；

公积金跨区域使用门槛：推动资金自由流动。

上海易居房地产研究院副院长严跃进举例，公积金跨区域使用限制影响职住平衡，未来改革将促进资金与人口、产业的高效配置。

迈向高质量发展的新征程

“十五五”规划为房地产行业绘就了清晰蓝图——以新模式破解旧风险，以双轨制保障民生，以“好房子”提升品质，以全周期管理筑牢安全。随着政策落地，房地产行业有望从“规模驱动”转向“质量驱动”，成为推动共同富裕与现代化城市建设的关键力量。